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建设用地审批管理知识问答系列(一至四篇)

发布时间:2023-08-02人气:255


导 读:为持续提升用地保障服务能力,近期内蒙古自治区自然资源厅在广泛调研走访、征集问题的基础上,系统梳理了基层、企业、群众普遍关心的用地问题,推出建设用地审批管理系列知识问答。问答主要分为基础知识篇、用地预审与先行用地篇、土地征收篇、耕地保护篇、生态保护篇、能源保障篇及节约集约用地篇等7个专题。

本期为大家推送系列知识问答之一至四(基础知识篇、用地预审与先行用地篇、土地征收篇、耕地保护篇),以供大家学习!

01


建设用地审批管理知识问答系列之:基础知识篇



一、什么是建设用地管理?农用地转为建设用地如何办理审批手续?

建设用地是指建造建筑物、构筑物的土地,包括城乡住宅和公共设施用地、工矿用地、交通水利设施用地、旅游用地、军事设施用地等。建设用地管理就是各级政府对建设需要使用土地的审批程序以及各种管理措施的总和。

依据《中华人民共和国土地管理法》及其实施条例,对建设占用土地涉及农用地转为建设用地的,实行审批管理。在国土空间规划确定的城市和村庄、集镇建设用地范围内,为实施该规划而将农用地转为建设用地的,由市、县人民政府组织自然资源等部门拟订农用地转用方案,分批次报有批准权的人民政府批准。涉及永久基本农田的,由国务院批准;不涉及永久基本农田的,由原批准规划的机关或者其授权的机关批准。

建设项目确需占用国土空间规划确定的城市和村庄、集镇建设用地范围外的农用地,建设项目批准、核准前或者备案前后,由自然资源主管部门对建设项目用地事项进行审查,提出建设项目用地预审意见。建设单位持建设项目的批准、核准或者备案文件,向市、县人民政府提出建设用地申请。市、县人民政府组织自然资源等部门拟订农用地转用方案,报有批准权的人民政府批准。涉及占用永久基本农田的,由国务院批准;不涉及占用永久基本农田的,由国务院或者国务院授权的省、自治区、直辖市人民政府批准。应当由国务院批准的,由省、自治区、直辖市人民政府审核后上报。

二、建设用地审批类型有哪些?

(一)农用地转用审批:是指按照土地利用总体规划和国家规定的批准权限获得批准后,将农用地转变为建设用地的行为(注:目前,未利用地转用审批参照农用地转用相关规定执行)。

(二)土地征收审批:是指国家为了公共利益的需要,依照法律规定的程序和权限将农民集体所有的土地转为国有土地,并依法给予被征地的农村集体经济组织和被征地农民合理补偿和妥善安置的法律行为。

三、建设用地审批层级怎么划分?

(一)征收土地审批层级

《中华人民共和国土地管理法》第四十六条规定征收下列土地的,由国务院批准:

1.永久基本农田;2.永久基本农田以外的耕地超过三十五公顷的;3.其他土地超过七十公顷的。

征收前款规定以外的土地的,由省、自治区、直辖市人民政府批准。

征收农用地的,应当依照本法第四十四条的规定先行办理农用地转用审批。其中,经国务院批准农用地转用的,同时办理征地审批手续,不再另行办理征地审批;经省、自治区、直辖市人民政府在征地批准权限内批准农用地转用的,同时办理征地审批手续,不再另行办理征地审批,超过征地批准权限的,应当依照本条第一款的规定另行办理征地审批。

(二)农用地转用审批层级

《中华人民共和国土地管理法》第四十四条规定建设占用土地,涉及农用地转为建设用地的,应当办理农用地转用审批手续。

永久基本农田转为建设用地的,由国务院批准。

在土地利用总体规划确定的城市和村庄、集镇建设用地规模范围内,为实施该规划而将永久基本农田以外的农用地转为建设用地的,按土地利用年度计划分批次按照国务院规定由原批准土地利用总体规划的机关或者其授权的机关批准。在已批准的农用地转用范围内,具体建设项目用地可以由市、县人民政府批准。

在土地利用总体规划确定的城市和村庄、集镇建设用地规模范围外,将永久基本农田以外的农用地转为建设用地的,由国务院或者国务院授权的省、自治区、直辖市人民政府批准。

四、建设用地审批需要提供哪些要件材料?

按照《至全区项目建设单位的一封信》附件目录提供。

五、目前自治区自然资源厅建设用地审批效率如何?需要哪些处室会签?

《内蒙古自治区自然资源厅关于规范建设用地报批材料和审查报告文本格式的通知》(内自然资字〔2023〕9号)规定:“进一步压缩审批时限。自然资源厅本级将建设用地审批时限从12个工作日调整为10个工作日,各盟市、旗县审核时限原则上不得超过自然资源厅审批时限”。

会签处室单独选址项目需要8个处室会签,分别是自然资源开发利用处、自然资源调查监测处、自然资源确权登记局、地质勘查管理处、矿产资源保护监督处、耕地保护监督处、国土空间规划局、执法局,用途管制管制处为主办处室,规划院负责技术审查;批次用地项目需要6个处室会签,分别是自然资源开发利用处、自然资源调查监测处、自然资源确权登记局、耕地保护监督处、国土空间规划局、执法局,用途管制管制处为主办处室,规划院负责技术审查。

六、什么项目可以“只征收不转用”?

《关于以“三调”成果为基础做好建设用地审查报批地类认定的通知》(自然资办函〔2022〕411号)规定:“新建水利水电工程中水库淹没区形成的水库水面,不办理农用地转用手续;涉及使用农民集体所有土地的,应办理土地征收手续,按淹没前的现状地类报批,其中:涉及占用永久基本农田的,应落实永久基本农田补划任务,涉及占用耕地的,要先行落实耕地“进出平衡”。

七、什么是“只转不征”?哪些项目可以采取“只转不征”的方式使用土地?

“只转不征”是指对集体所有的农用地、未利用地等非建设用地依法办理农用地和未利用地转为建设用地审批手续,但不予以征收,仍保留农民集体所有性质的土地利用方式。

对下列项目用地可以采取“只转不征”的方式使用土地:

1.乡镇企业、乡(镇)村公共设施、公益事业、农村村民住宅等乡(镇)村建设所需土地;

2.符合自治区相关规定安排作为征地安置留用地的土地。

3.对实施美丽乡村、全域旅游等乡村振兴项目占用的农用地。

4.符合国家规定及自治区农村土地制度改革试点要求的土地。

八、建设用地审批,涉及面积核减需要提交什么材料?

涉及面积核减需要提交当地旗县政府出具核减面积的请示、当地旗县自然资源局出具核减面积的说明、核减后的农转用方案、核减后的勘测定界报告。

九、目前土地利用计划指标配置规则是?

(一)为什么要改革土地利用计划管理方式?

一方面,党的十九届四中全会、中央财经委员会第五次会议、中央经济工作会议对改革土地管理制度和计划管理方式都提出了明确要求。一是增强土地管理的灵活性,赋予省级人民政府更大用地自主权,盘活存量土地。二是切实增强有效投资,健全重大项目审批协调机制。三是建设用地资源向中心城市和重点城市群倾斜,使优势地区有更大发展空间。

另一方面,实践中存在一些问题。比如,土地计划的下达按照因素法进行测算分解,主要依赖历史数据和现状数据,面对复杂多变的形式,容易产生指标浪费和用地需求不配的问题。比如,土地计划主要是新增用地计划,长期以来土地利用重视增量、忽略存量,增量安排与消化存量脱节,存量规模大,土地闲置浪费严重。比如,随着“放管服”改革不断推进,许多重大基础设施项目原由国家审批,现已下放给省级审批,依然按照过去分级管理的方式分配计划,用地计划保障难度加大。

(二)新的计划管理方式总体要求是什么?

一方面,落实土地要素跟着项目走切实保障有效投资用地需求;另一方面,既算增量账、更算存量账,加大存量盘活力度。

具体包括三方面,一是坚持土地要素跟着项目走。取消因素法分配,改为计划指标跟着项目走,以真实有效的项目落地作为配置计划的依据,确保增量安排更精准、有效。二是坚持节约集约用地。深化增量安排与消化存量挂钩机制,激励与约束并举,发挥新增计划指导的导向作用,倒逼盘活存量土地,推动全面高质量发展。三是坚持分类保障。对纳入重点保障的项目用地,以实际项目配置计划指标,实行计划重点保障。对未纳入重点保障的项目用地,以当年处置存量土地规模作为核定计划指标的依据。

(三)自然资源部关于2023年土地利用计划管理的通知(自然资发〔2023〕 38号)中计划指标配置方式

1.重点项目用地由国家统一配置计划指标。纳入国家重大项目清单、国家军事设施重大项目清单的项目用地,以及纳入省级人民政府重大项目用地清单的单独选址项目用地,依法依规批准后,由部统一确认配置计划指标。对违法用地,在依法依规查处后,按规定补办用地手续。重大项目涉及违法用地补办手续,所需计划指标由国家和地方各配置50%。

2.分解下达基础指标。根据近三年各省(区、市)通过盘活批而未供和闲置土地核算的计划指标情况,按三年平均量的1/3分解下达基础指标,由省级统筹使用。

3.继续实施计划指标配置与处置存量土地挂钩。未纳入重大项目清单的其他项目用地和城镇村批次用地,以当年存量土地处置规模为基础核算计划控制额度,各省(区、市)在计划控制额度范围内,按照要素跟着项目走的原则使用计划指标。前三年度计划控制额度有结余的,在不突破本年度全国总量控制指标的前提下,有关省份可结转使用。

具体核算办法是:对2019年底前批准的批而未供土地,按核实处置量的50%核算计划控制量;对2020—2022年底批准的批而未供土地,按核实处置量的30%核算;对闲置土地,按核实处置量的50%核算。建设用地批准文件依法撤销或调整的,纳入批而未供处置量,并按规则核算计划控制量。

02


建设用地审批管理知识问答系列之:用地预审与先行用地篇



一、建设项目用地预审与选址意见书办理的依据

1.《建设项目用地预审管理办法》(第68号令);

2.《中华人民共和国城乡规划法》第三十六条 按照国家规定需要有关部门批准或者核准的建设项目,以划拨方式提供国有土地使用权的,建设单位在报送有关部门批准或者核准前,应当向城乡规划主管部门申请核发选址意见书。前款规定以外的建设项目不需要申请选址意见书;

3.《中华人民共和国土地管理法实施条例》第二十四条 建设项目批准、核准前或者备案前后,由自然资源主管部门对建设项目用地事项进行审查,提出建设项目用地预审意见。建设项目需要申请核发选址意见书的,应当合并办理建设项目用地预审与选址意见书,核发建设项目用地预审与选址意见书。

二、建设项目用地预审与选址意见书的办理层级

自然资源部办理项目范围:涉及占用永久基本农田、占用生态保护红线的重大建设项目,向自然资源部提出用地预审申请,经自然资源部审核通过后,由自然资源厅核发建设项目用地预审与选址意见书。

自治区自然资源厅办理项目范围:

1.深度贫困地区、集中连片特困地区、国家扶贫开发工作重点县自治区级以下基础设施、易地扶贫搬迁、民生发展等建设项目,确实难以避让永久基本农田的,可以纳入重大项目建设范围,由自然资源厅核发建设项目用地预审与选址意见书;

2.不涉及占用永久基本农田的建设项目,属于国家级审批、核准、备案的项目,部授权自然资源厅办理并核发建设项目用地预审与选址意见书;

3.属于自治区级审批、核准的涉及自然保护区和生态保护红线内允许有限人为活动的项目及公路、铁路、机场、矿山、水利项目,由自然资源厅办理并核发建设项目用地预审与选址意见书。

盟市、旗县级办理项目范围:

1.自治区委托盟市自然资源局办理并核发用地预审与选址意见书的项目;

2.盟市、旗县级审批、核准、备案的建设项目按照分级预审(审批、核准、备案机关同级)原则,由相应自然资源局办理并核发建设项目用地预审与选址意见书。

三、不需办理用地预审与选址意见书的情形

1.国土空间规划确定的城市和村庄、集镇建设用地范围内的建设项目用地;

2.油气类“探采合一”和“探转采”钻井及其配套设施建设用地;

3.具备直接出让采矿权条件、能够明确具体用地范围的采矿用地;

4.露天煤矿接续用地;

5.水利水电项目涉及的淹没区用地(淹没区以外的用地需申请)。

四、需要重新办理用地预审与选址意见书的情形

1.用地预审与选址意见书自批准后三年内,需审批的未取得可行性研究报告批复,需核准的未取得项目申请报告(书)核准,需备案的未办理备案手续;

2.项目农用地转用和土地征收申请总面积超预审总面积达到10%及范围重合度低于80%的(范围对比适用分期分段情形);

3.重大建设项目在用地预审时不占永久基本农田、用地审批时占用的;

4.土地用途发生重大调整的;

建设项目用地预审与选址意见书批准后,用地未发生变化,仅被许可人发生变化的,不属于重新预审情形。

五、办理用地预审与选址意见书需要提供哪些要件材料

1.申请表;

2.建设单位申请报告;

3.盟市(扩权强县)自然资源局初审意见;

4.项目建设依据;

5.项目2000坐标系拐点坐标表;

6.县级以上国土空间总体规划重点建设项目安排表(加盖公章并标注对应的项目名称);县级以上人民政府出具的建设项目纳入国土空间总体规划的承诺及“一张图”;项目位置图;平面布局图;

7.自然保护区、占林地、草地的审核意见;

8.水源地审核意见;

9.文物遗址及文物保护单位审核意见;

10.城镇开发边界和村庄建设边界外的交通、能源、水利等基础设施建设项目,如涉及占用耕地、永久基本农田、生态保护红线、无用地标准或超用地标准的,按照《节约集约用地论证分析专章编制与审查工作指南(试行)》要求提供分析专章。其他单独选址的建设项目可参照执行,也可按原规定执行。

11.违法用地材料(不涉及违法用地的提供“现场查看记录表”)。

六、自治区级用地预审与选址意见书办理流程及办理时限

 

自然资源厅本级办理时限为7个工作日,各盟市、旗县办理时限原则上不得超过自然资源厅办理时限。

七、可以占用永久基本农田的建设项目范围

1.党中央、国务院明确支持的重大建设项目(包括党中央、国务院发布文件或批准规划中明确具体名称的项目和国务院批准的项目);

2.中央军委及其有关部门批准的军事国防类项目;

3.纳入国家级规划(指国务院及其有关部门颁布)的机场、铁路、公路、水运、能源、水利项目;

4.纳入省级公路网规划的省级高速公路项目;

5.按《关于梳理国家重大项目清单加大建设用地保障力度的通知》(发改投资〔2020〕688号)要求,列入需中央加大用地保障力度清单的项目;

6.原深度贫困地区、集中连片特困地区、国家扶贫开发工作重点县省级以下基础设施、民生发展等项目。

八、用地预审与选址意见书电子证照如何下载

1、电脑端登录蒙速办

 

2、未注册过的右上角选择注册,选择法人注册,按照要求填写相关信息完成注册。

 

3、注册成功后返回蒙速办首页,选择法人登录,用注册账号登录。

 

4、登录后选择右上角“用户中心”进入界面。

 

5、进入用户中心,选择我的信息—电子证照,点击下载。

 

6、点击下载后弹出“实人授权”,用法定代表人的手机上的个人蒙速办APP扫描二维码完成授权后可下载。

 

九、先行用地审批依据

1.《中华人民共和国土地管理法》;

2.《建设用地审查报批管理办法》(国土资源部第69号令);

3.《国土资源部关于进一步改进建设用地审查报批工作提高审批效率有关问题的通知》(国土资发〔2012〕77号);

4.《国土资源部办公厅关于落实国家产业政策做好建设项目用地审查有关问题的通知》(国土资厅发〔2016〕33号);

5.《国土资源部办公厅关于应用建设用地远程报批系统改进用地审查报批工作有关问题的通知》(国土资厅发〔2016〕48号)。

十、申请先行用地的项目范围

需报国务院批准用地的国家重大项目和省级高速公路项目,其控制工期的单体工程和因工期紧或受季节影响确需动工建设的其他工程可申请办理先行用地。

先行用地申请规模原则上不得超过用地预审控制规模的30%。

先行用地批准后,应于1年内提出农用地转用和土地征收申请。

十一、申请先行用地的要件材料

1.盟市自然资源局请示文件;

2.建设项目用地预审与选址意见书批复文件;

3.项目立项文件;

4.初步设计批准文件或有关部门确认项目建设的文件;

5.旗县(市区)人民政府对申请先行用地补偿安置情况的说明及承诺;

6.嘎查(村)集体或国有单位同意先行用地的证明;

7.建设单位或相关部门拨付先行用地补偿费的凭证及收款凭证;

8.先行用地工程位置示意图;

9.项目用地拐点坐标表(txt格式文件,2000国家大地坐标系);

10.国家或自治区级林草主管部门出具的林地审核同意书或旗县级林草主管部门同意先行使用林地的意见(涉及占用林地项目提供);

11.自治区林草部门出具的同意占用自然保护区的意见(涉及占用自然保护区的项目提供)。

十二、先行用地审批层级

除东部五盟市(呼伦贝尔、兴安盟、通辽、赤峰、锡林郭勒盟)先行用地报自治区自然资源厅审批外,其余项目均报自然资源部审批。


03


建设用地审批管理知识问答系列之:土地征收篇



一、什么情形下可以征收农民集体土地?

《中华人民共和国土地管理法》第四十五条规定为了公共利益的需要,有下列情形之一,确需征收农民集体所有的土地的,可以依法实施征收:

1.军事和外交需要用地的;

2.由政府组织实施的能源、交通、水利、通信、邮政等基础设施建设需要用地的;

3.由政府组织实施的科技、教育、文化、卫生、体育、生态环境和资源保护、防灾减灾、文物保护、社区综合服务、社会福利、市政公用、优抚安置、英烈保护等公共事业需要用地的;

4.由政府组织实施的扶贫搬迁、保障性安居工程建设需要用地的;

5.在土地利用总体规划确定的城镇建设用地范围内,经省级以上人民政府批准由县级以上地方人民政府组织实施的成片开发建设需要用地的;

6.法律规定为公共利益需要可以征收农民集体所有的土地的其他情形。

二、土地征收审批权限如何规定?

《中华人民共和国土地管理法》第四十六条规定征收下列土地的,由国务院批准:

1.永久基本农田;

2.永久基本农田以外的耕地超过三十五公顷的;

3.其他土地超过七十公顷的。

征收前款规定以外的土地的,由省、自治区、直辖市人民政府批准。征收农用地的,应当依照本法第四十四条的规定先行办理农用地转用审批。其中,经国务院批准农用地转用的,同时办理征地审批手续,不再另行办理征地审批;经省、自治区、直辖市人民政府在征地批准权限内批准农用地转用的,同时办理征地审批手续,不再另行办理征地审批,超过征地批准权限的,应当依照本条第一款的规定另行办理征地审批。

三、新《中华人民共和国土地管理法》实施后,征收土地需要哪些程序?

根据《中华人民共和国土地管理法》及其实施条例的规定,征收土地主要有八个步骤:

一是由县级以上地方人民政府发布征收土地预公告,启动土地征收。预公告应当在拟征收土地所在的乡(镇)和村、村民小组范围内发布,时间不少于十个工作日。

二是预公告发布后,县级以上地方人民政府组织开展拟征收土地现状调查和社会稳定风险评估,了解和掌握被征收土地的基本情况,确定风险点,并提出风险防范措施和处置预案。

三是县级以上地方人民政府依据社会稳定风险评估结果,结合土地现状调查情况,组织有关部门拟定征地补偿安置方案。

四是征地补偿安置方案拟定后,县级以上地方人民政府应当在拟征收土地所在的乡(镇)和村、村民小组范围内公告,公告时间不少于三十日。征地补偿安置公告应当同时载明办理补偿登记的方式和期限、异议反馈渠道等内容。

五是多数被征地的农村集体经济组织成员认为征地补偿方案不符合法律、法规规定的,县级以上地方人民政府应当组织听证,并根据听证结果对征地补偿安置方案进行完善修改。

六是征地补偿安置方案确定后,县级以上地方人民政府应当组织有关部门与拟征收土地的所有权人、使用权人签订征地补偿安置协议。

七是征地前期工作完成后,县级以上地方人民政府方可申请征收土地,对个别难以达成征地补偿安置协议的,应当在申请征收土地时如实说明。有批准权的人民政府应当对征收土地的必要性、合理性,是否符合公共利益和法定程序等进行审查,对符合条件的予以批准。

八是征收土地申请经依法批准后,县级以上地方人民政府应当自收到批准文件之日起十五个工作日内发布征收土地公告,对个别未达成征地补偿安置协议的应当作出征地补偿安置决定,并依法组织实施征收。  

四、征收集体土地补偿标准如何确定?

我区目前征地补偿标准按照2020年6月17日印发的《内蒙古自治区人民政府办公厅关于公布自治区征地区片综合地价的通知》(内政办发〔2020〕16号)文件标准执行。

按照《中华人民共和国土地管理法》《中华人民共和国土地管理法实施条例》的规定,省、自治区、直辖市应当制定公布区片综合地价,确定征收农用地的土地补偿费、安置补助费标准,并制定土地补偿费和安置补助费分配办法。区片综合地价是征收农民集体农用地的土地补偿费和安置补助费标准,不包括被征地农民的社会保障费用以及地上附着物和青苗等补偿费用。实践中,政府在制定区片综合地价时,通常会综合考虑土地原用途、土地资源条件、土地产值、土地区位、土地供求关系、人口以及经济社会发展水平等因素,至少每三年调整或者重新公布一次。

五、土地补偿费和安置补助费由区片综合地价确定,补偿主体和比例如何确定?

区片综合地价确定后,省级人民政府会按照主要用于被征地农民的原则,参照当地近年征地补偿费用在农村集体和农民个人之间的实际支付比例,合理确定土地补偿费和安置补助费的比例。也就是说,土地补偿费和安置补助费的比例具体由省级人民政府根据当地实际情况作出规定。区片综合地价成果经省级人民政府同意后,由省级人民政府或省级人民政府规定的地市、县级人民政府公布实施。公布的内容主要包括区片综合地价标准、土地补偿费和安置补助费比例、实施时间、新旧征地补偿标准衔接措施等。

六、土地征收中抢栽抢建如何认定,是否给予补偿?

依据《中华人民共和国土地管理法实施条例》第二十六条的规定,需要征收土地的,县级以上地方人民政府认为符合《中华人民共和国土地管理法》第四十五条规定的,应当发布征收土地预公告,并开展拟征收土地现状调查和社会稳定风险评估两项工作。其中,征收土地预公告是征收土地程序启动之时作出的公告,是土地征收前期工作中的第一项工作,其目的是告知征收范围、征收目的等基本信息,征求农民集体及成员的意见。

征收土地预公告是计算土地征收补偿的重要时间节点。自征收土地预公告发布之日起,任何单位和个人都不得在拟征收范围内抢栽抢建。在征收土地预公告发布后,在拟征收范围内进行建设或者种植养殖的,均属于抢栽抢建,比较常见的有新建房屋或者其他建筑物、构筑物,种粮、种树、种草、种林或者种其他经济作物等。

《中华人民共和国土地管理法实施条例》第二十六条明确规定,违反规定抢栽抢建的,对抢栽抢建部分不予补偿。

七、土地征收社会稳定风险评估的程序应当如何履行?风险评估结果应当如何应用?

土地征收社会稳定风险评估是对拟征收土地中可能影响社会稳定的因素开展系统调查,进行科学预测、分析和评估,并制定风险应对策略和预案,评估的目的是有效规避、预防和控制可能产生的社会稳定风险。

根据《中华人民共和国土地管理法》《中华人民共和国土地管理法实施条例》的规定,征收土地预公告发布后,县级以上地方人民政府应当开展社会稳定风险评估,对拟征收土地的社会稳定风险状况进行综合研判,确定风险点,提出风险防范措施和处置预案。需要强调的是,社会稳定风险评估依法必须有被征地的农村集体经济组织及其成员、村民委员会和其他利害关系人参加。

社会稳定风险评估结果是征收土地的重要依据,风险可控方可申请审批和实施土地征收。《中华人民共和国土地管理法实施条例》第二十七条规定,县级以上地方人民政府应当依据社会稳定风险评估结果,结合土地现状调查情况,组织有关部门拟定征地补偿安置方案。

八、什么是土地征收成片开发?编制主体及包括的内容有哪些?

定义:土地征收成片开发是指在国土空间规划确定的城镇开发边界内的集中建设区,由县级以上地方人民政府组织的对一定范围的土地进行的综合性开发建设活动。

土地征收成片开发方案的编制主体:2020年11月,自然资源部印发《土地征收成片开发标准(试行)》(自然资规〔2020〕5号),对成片开发的程序和具体要求作出明确规定。根据该试行标准,成片开发方案由县级以上地方人民政府组织编制,报省级人民政府批准。

土地征收成片开发方案应包括的内容:一是成片开发的位置、面积、范围和基础设施条件等基本情况;二是成片开发的必要性、主要用途和实现的功能;三是成片开发拟安排的建设项目、开发时序和年度实施计划;四是成片开发范围内基础设施、公共服务设施以及其他公益性用地比例(一般不低于40%);五是成片开发的土地利用效益以及经济、社会、生态效益评估。同时方案应当经过集体经济组织成员的村民会议三分之二以上成员或者三分之二以上村民代表的同意。

不得批准土地征收成片开发方案的情形:一是涉及占用永久基本农田的;二是市县区域内存在大量批而未供或者闲置土地的;三是各类开发区、城市新区土地利用效率低下的;四是已批准实施的土地征收成片开发连续两年未完成方案安排的年度实施计划的。

九、土地征收成片开发方案实施年限为几年?

《内蒙古自治区自然资源厅关于印发〈内蒙古自治区土地征收成片开发实施细则(试行)〉的通知》(内自然资函〔2022〕305号)明确“土地征收成片开发方案的实施期限一般不超过3年”。

十、不符合土地征收条件的项目,如何办理建设用地手续?

对不符合《中华人民共和国土地管理法》征收情形的项目,依据《中共中央办公厅  国务院办公厅〈关于深化农村集体经营性建设用地入市试点工作的意见〉的通知》,在自治区政府确定的集体经营性建设用地入市试点旗县范围内,按照统一部署,可通过集体经营性建设用地入市的方式解决用地;也可通过集体建设用地使用权入股、联营等方式保障用地合理需求。

十一、什么是乡(镇)村建设用地?

乡(镇)村建设用地是指在乡(镇)村范围内进行的非农业建设用地。主要包括宅基地、经营性建设用地、乡(镇)村公共设施、公益事业建设用地等。

宅基地主要是指集体经济组织分配给集体成员,满足其居住需求用于建设的土地。宅基地制度是我国特有的农村土地制度安排,农村村民一户只能拥有一处宅基地。农村村民需要申请宅基地的,应当以户为单位向农村集体经济组织提出申请;没有设立农村集体经济组织的,应当向所在的村民小组或者村民委员会提出申请。宅基地申请依法经农村村民集体讨论通过并在本集体范围内公示后,报乡(镇)人民政府审核批准。

农村集体经营性建设用地是指具有生产经营性质的农村建设用地。农村集体经济组织使用建设用地兴办企业或者与其他单位、个人以土地使用权入股、联营等形式共同举办企业的,应当持有关批准文件,向县级以上地方人民政府自然资源主管部门提出申请,按照省、自治区、直辖市规定的批准权限,由县级以上地方人民政府批准。

乡(镇)村公共设施、公益事业建设需要使用土地的,经乡(镇)人民政府审核,向县级以上地方人民政府自然资源主管部门提出申请,按照省、自治区、直辖市规定的批准权限,由县级以上地方人民政府批准。

十二、哪些农村集体经营性建设用地可以入市?应当遵循什么程序?

根据《中华人民共和国土地管理法》第六十三条的规定,土地利用总体规划、城乡规划确定的工业、商业等经营性用途,并经依法登记的集体经营性建设用地,土地所有权人可以通过出让、出租等方式交由单位或者个人使用。《中华人民共和国土地管理法实施条例》第三十八条进一步将“经依法登记”明确为“依法办理土地所有权登记”。

依据《中华人民共和国土地管理法实施条例》第三十九条至第四十二条的规定,农村集体经营性建设用地入市需要遵循以下程序:一是土地所有权人拟出让、出租集体经营性建设用地的,由市县人民政府自然资源主管部门依据国土空间规划提出拟出让、出租的集体经营性建设用地的规划条件,并会同有关部门提出产业准入和生态环境保护要求;二是土地所有权人应当依据规划条件、产业准入和生态环境保护要求等,编制集体经营性建设用地出让、出租等方案,并依照《中华人民共和国土地管理法》第六十三条的规定,由本集体经济组织形成书面意见;三是土地所有权人在出让、出租前不少于十个工作日将方案报市县人民政府,市县人民政府在收到方案后五个工作日内提出修改意见;四是土地所有权人依据集体经营性建设用地出让、出租等方案,以招标、拍卖、挂牌或者协议等方式确定土地使用者,双方签订书面合同,并报市县人民政府自然资源主管部门备案;五是集体经营性建设用地使用者按照约定及时支付集体经营性建设用地价款,并依法缴纳相关税费;六是依法申请办理不动产登记。

十三、产业发展在哪些情形下可以使用集体经营性建设用地?

依据《中华人民共和国土地管理法》第六十三条的规定,集体经营性建设用地入市需要符合土地利用总体规划、城乡规划,可以使用集体经营性建设用地的,主要是指工业、商业等经营性用途。《中华人民共和国土地管理法》第三十七条明确规定鼓励乡村重点产业和项目使用集体经营性建设用地。取得集体经营性建设用地使用权的方式主要有三种;一是依照《中华人民共和国土地管理法》第六十条规定,由市县及以上地方人民政府批准直接使用集体建设用地;二是以土地使用权入股、联营方式共同举办企业,使用集体建设用地使用权;三是农村集体经济组织以外的单位在农村兴办乡村重点产业和项目的,通过集体经营性建设用地入市的方式取得集体经营性建设用地使用权。集体建设用地的使用者必须严格按照规划确定的用途使用土地。

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建设用地审批管理知识问答系列之:耕地保护篇


一、建设项目占用耕地的法律规定

《中华人民共和国土地管理法》第三条规定十分珍惜、合理利用土地和切实保护耕地是我国的基本国策。各级人民政府应当采取措施,全面规划,严格管理,保护、开发土地资源,制止非法占用土地的行为。

第三十条规定国家保护耕地,严格控制耕地转为非耕地。国家实行占用耕地补偿制度。非农业建设经批准占用耕地的,按照“占多少,垦多少”的原则,由占用耕地的单位负责开垦与所占用耕地的数量和质量相当的耕地;没有条件开垦或者开垦的耕地不符合要求的,应当按照省、自治区、直辖市的规定缴纳耕地开垦费,专款用于开垦新的耕地。

二、禁止占用耕地项目范围

(一)根据《限制用地项目目录》,下列项目禁止占用耕地,亦不得通过先行办理城市分批次农用地转用等形式变相占用耕地:

1.机动车交易市场、家具城、建材城等大型商业设施项目;

2.大型游乐设施、主题公园(影视城)、仿古城项目;

3.大套型住宅项目(指单套住房建筑面积超过144平方米的住宅项目);

4.赛车场项目;

5.公墓项目;

6.机动车训练场项目。

(二)自然资源部办公厅、国家林草局办公室、国家能源局综合司印发《关于支持光伏发电产业发展规范用地管理有关工作的通知》(自然资办发〔2023〕12号)规定,光伏方阵不得占用耕地,但光伏配套设施允许占用耕地。

三、占用耕地需要踏勘项目范围

预审时需要组织踏勘论证的情形:《国土资源部关于改进和优化建设项目用地预审和用地审查的通知》(国土资规〔2016〕16号):确需占用基本农田或占用其他耕地规模较大(线性工程占用耕地100公顷以上、块状工程70公顷以上或占用耕地达到用地总面积50%以上,不包括水库类项目)的建设项目。

具体踏勘事项按照《内蒙古自治区自然资源厅关于推进规划用地“多审合一、多证合一”改革工作的通知》(内自然资字〔2023〕317号)有关要求办理。

01整合优化用地预审前期工作

经依法批准的国土空间规划确定的城镇开发边界和村庄建设边界外的交通、能源、水利等基础设施建设项目,在可行性研究阶段,整合规划选址、耕地踏勘、永久基本农田补划、生态保护红线不可避让论证、节地评价等论证事项,统一编制节约集约用地论证分析专章(以下简称专章),从项目概况、方案比选、功能分区和用地规模的合理性、节地水平的先进性、占永久基本农田的必要性、合理性和补划的可行性,涉及生态保护红线的不可避让性等方面予以论证。编制专章的建设项目,在办理用地预审和规划选址时,不再单独编制相关技术报告。交通、能源、水利之外的单独选址项目可参照执行。

02分级分类做好踏勘及专章审查论证工作

报自然资源部和自治区预审的建设项目,由自治区自然资源厅组织踏勘及专章论证;盟市和旗县自然资源局预审的建设项目,由对应的自然资源局组织踏勘及专章论证。需自治区自然资源厅组织踏勘及专章论证的,由厅国土空间用途管制处负责统筹协调工作,厅耕地保护监督处、国土空间规划局、自然资源开发利用处配合实施。各处室根据职责提出是否需要进行踏勘,需要踏勘的,统一组织一次踏勘工作,踏勘完成后,组织专章论证;不需要踏勘的,直接组织专章论证。

四、什么是占补平衡,进出平衡,二者的区别

“占补平衡”针对耕地“非农化”。即非农业建设占耕地的,要占多少补多少,主要通过开发未利用地或实施土地综合整治等方式,增加有效耕地面积,做到耕地数量不减少、质量不降低。

“进出平衡”针对的是“非粮化”。对耕地转为其他农用地及农业设施建设用地实行年度进出平衡。

五、什么是“占黑土补黑土”

项目占用黑土耕地并按有关要求编制耕作层土壤剥离再利用方案;补充耕地范围也应在黑土耕地区域内,即为落实“占黑土补黑土”。

六、哪些项目可以占用永久基本农田

《自然资源部关于进一步做好用地用海要素保障的通知》(自然资发〔2023〕89号)中涉及占用永久基本农田范围如下:

1.党中央、国务院明确支持的重大建设项目(包括党中央、国务院发布文件或批准规划中明确具体名称的项目和国务院批准的项目);

2.中央军委及其有关部门批准的军事国防类项目;

3.纳入国家级规划(指国务院及其有关部门颁布)的机场、铁路、公路、水运、能源、水利项目;

4.纳入省级公路网规划的省级高速公路项目;

5.按《关于梳理国家重大项目清单加大建设用地保障力度的通知》(发改投资〔2020〕688号)要求,列入需中央加大用地保障力度清单的项目;

6.原深度贫困地区、集中连片特困地区、国家扶贫开发工作重点县省级以下基础设施、民生发展等项目。

七、建设项目占用永久基本农田规定

《内蒙古自治区自然资源厅关于进一步做好用地要素保障的通知》(内自然资字〔2023〕351号)规定,项目用地预审中涉及规划选址、耕地、永久基本农田、生态保护红线等踏勘论证工作的,按照《自然资源厅关于推进规划用地“多审合一、多证合一”改革工作的通知》(内自然资字〔2023〕317号)执行。涉及占用永久基本农田的,重点审查是否符合允许占用的情形以及避让的可能性,补划方案可在办理农用地转用和土地征收阶段提交,也可在踏勘论证时一并提交;已建成已处罚补办手续的建设用地项目不再对占用耕地、永久基本农田踏勘论证。

《自然资源部关于做好占用永久基本农田重大建设项目用地预审的通知》(自然资规〔2018〕3号)规定:充分发挥用地预审源头把关作用,全面落实永久基本农田特殊保护的要求。重大建设项目必须首先依据规划优化选址,避让永久基本农田;确实难以避让的,建设单位在可行性研究阶段,必须对占用永久基本农田的必要性和占用规模的合理性进行充分论证。市县级自然资源主管部门要按照法定程序,依据规划修改和永久基本农田补划的要求,认真组织编制规划修改方案暨永久基本农田补划方案,确保永久基本农田补足补优;省级自然资源主管部门负责组织对占用永久基本农田的必要性、合理性和补划方案的可行性进行踏勘论证,并在用地预审初审中进行实质性审查,对占用和补划永久基本农田的真实性、准确性和合理性负责。

对省级高速公路、连接深度贫困地区直接为该地区服务的省级公路,必须先行落实永久基本农田补划入库要求,方可受理其用地预审。

来源:内蒙古自然资源厅

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